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承辦法官聯合社會治理中心領導、物業管理科負責人、金牌調解員等共同調解物業糾紛
物業服務不好可以拒繳物業費嗎？房屋漏水是不是物業的責任？物業糾紛看似小事，卻關乎每個居民的日常生活，關系到社會和諧穩定。
2024年，面對物業糾紛多發高發的情況，武義縣人民法院主動融入社會治理大格局，聚焦物業服務規范難、物業費收繳難兩大問題，堅持“源頭預防、聯動治理、實質化解”工作理念，完善物業糾紛多元化解機制，助力營造誠信和諧的社會環境。一年來，共指導物業糾紛調解520余次，調解成功480余件，自動履行率87.14%。
“協調聯動+齊抓共管”，凝聚糾紛治理合力
店鋪剛租出去還沒幾天，租戶就因為房屋漏水要求退租。“我們找物業，物業說找開發商，結果半年了都沒有人來處理！”兩個月前，家住武義某小區的業主李先生來到武義法院物業糾紛共享法庭求助，要求開發商賠償自己租金損失12000元，同時免除漏水期間的物業費2000元。
考慮到業主情緒較為激動，且矛盾涉及開發商、物業多方，共享法庭庭務主任金航健立即邀請聯絡法官、建設局物業管理科負責人、物業協會工作人員等組織各方開展調解。
調解現場，李先生和開發商、物業公司工作人員各執己見、互不相讓。開發商表示，目前李先生家的漏水問題已處理好，不存在其他損失賠償。物業公司則稱，質量問題是開發商的事情，與其無關，業主無權拒絕繳納物業費。
“房屋買賣合同的相對方是開發商，在保修期限內發生的房屋質量問題應按約履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任?！薄奥┧m然不是物業的責任，但是物業有義務協助業主解決問題，及時向業主提供化解方案。”聽取各方意見后，聯絡法官與建設局物業管理科負責人共同對糾紛所涉及的法律法規進行了條分縷析，幫助各方理順不同的法律關系，同時引導雙方冷靜情緒、換位思考。
經過反復釋法明理，開發商最終同意給予李先生適當的經濟補償；李先生也當即履行了拖欠的物業費，并承諾今后按時繳納物業費；物業公司則承諾積極回應業主合理訴求，切實提升物業服務質量。糾紛得到圓滿解決。
在調解過程中，物業協會工作人員還就業主反映的公維資金賬目記錄不規范、物業服務人員服務態度差等問題約談了物業公司，督促其加強服務水平。
“物業糾紛治理不能唱‘獨角戲’，需要多方力量共同發力?！蔽淞x法院黨組成員、常務副院長毛飛介紹，物業糾紛共享法庭于2024年8月在武義縣三方協同綜合管理服務中心掛牌成立。庭務主任由兼具社區工作經驗的建設局物業管理科工作人員擔任，法院抽調精干力量組成專業化調解團隊，負責指導調解、司法確認、督促履行等工作，構建起“行業牽頭、調解為主、法院指導”的解紛工作新格局。
作為縣域“物業提升管理小組”成員單位，2024年，武義法院聯合相關部門出臺了《武義縣物業糾紛預防化解工作指引（試行）》，細化強化行業監管、構建逐級過濾解紛機制等13條具體舉措，定期召開聯席會議共商難題，為實質性源頭預防化解物業糾紛提供針對性解決方案。
“行業調解+示范調判”，促成糾紛實質化解
“小區衛生狀況差，進門大燈壞了也不及時維修，物業公司的工作人員還經常缺崗?！薄拔也皇遣唤晃飿I費，是物業公司沒有履行好職責，小區外墻、綠化維護不到位，自家車位老是被人占用?！?024年4月，武義某物業管理公司因70余名業主拒繳物業費，多次催收無果后，將業主們集體訴至法院。
通過前期排查和研判，承辦法官發現，業主們拒繳物業費的原因相似，都是對物業服務有所不滿。雖涉及金額不大，但雙方積怨較深，如處理不當很有可能激化矛盾，影響社會和諧穩定。
垃圾沒及時清理、照明燈長期損壞未修、車輛管理不到位……針對業主反映的問題，法官逐一記錄、歸納分類，同時聯合社區工作人員、街道調解員等，分批次組織業主代表、物業公司負責人等開展調解。
“很多時候業主與物業之間只是堵著一口氣，通過調解的方式化解糾紛比判決的效果要好。”調解員吳文壽說。調解前，社區工作人員、街道調解員先是針對業主提出的合理訴求，督促物業作出了具體的整改方案。調解當天，再由法官對其中涉及的法律問題進行指導、形成合適的調解方案，引導業主們“參照調”，很快就促使物業與大部分業主達成了和解協議。
對于難以達成和解的案件，法院則選取了5個具有典型性、代表性的案例，由物業糾紛速裁團隊進行開庭審理，引導業主規范舉證、合理維權，并邀請物業公司、小區業主代表現場觀摩。通過“示范判決”，引導其他業主選擇自行和解、參照履行等，低成本高效率解決糾紛。
“物業糾紛往往具有群體性、易激化、同類性等特征?！蔽淞x法院立案庭庭長胡俊姹介紹，物業公司管理出現問題，業主們常常會集體拒繳物業費，糾紛一來就是一批。為了更快更好地解決群體矛盾，2024年以來，武義法院聚合了社區、街道、物業調解委員會等多方力量，做深做實“3+1”分層過濾化解物業糾紛新模式，通過行業調解、示范調判等方式化解糾紛420余件。
“司法建議+普法宣傳”，助力行業良性發展
物業服務缺乏統一標準，需要進一步規范；物業管理水平參差不齊，亟需加強內部管理……2024年5月，武義法院向物業主管部門建設局制發了一份司法建議。
建議源自2024年2月武義法院受理的一起物業服務合同糾紛案件。某物業公司曾受聘于武義縣某小區提供物業管理服務。2023年，因小區頻發業主財物被偷、車庫監控損壞等安全問題，大量小區業主拒絕繳納物業費。物業公司為此將20名業主共同訴至法院。
“物業在提供服務期間，經常出現安保人員脫崗情況。且物業公司未主動公開電梯投放廣告收入、小區快遞柜租金等，信息不對稱導致與業主之間矛盾增大?！背修k法官應倩介紹，在這個案子中，反映出物業公司提供物業服務時因缺乏統一的行業標準，沒有建立規范的管理制度，在安全保障、信息公開等方面都存在很大的問題。此外，物業服務合同內容也十分簡單，條款約定不清晰，極易導致糾紛發生。
當前，物業服務、管理不到位，已經成為引發物業糾紛的重要因素。據統計，2024年，武義縣物業相關調解組織接收物業服務合同糾紛有七百余件，且呈現增長態勢。如何從源頭治理，助推物業行業良性發展？在辦理該案的同時，武義法院特別梳理了此類糾紛中物業公司存在的管理共性問題，并就物業服務缺乏專業性、權利義務不明確等向相關管理部門提出司法建議。
據悉，相關管理部門在收到建議后及時研究，很快出臺了物業服務考核辦法，通過試行物業管理“紅黑榜”制度，每季度曝光物業管理問題等，敦促物業公司不斷提高服務質量，從源頭減少物業糾紛發生量。
針對物業公司、業主等法律意識欠缺等問題，武義法院同時還主動走訪了近幾年來物業收費率較低的小區，深入了解居民的真實想法、物業服務水平，梳理總結物業糾紛的成因、規律、特點，編發《物業糾紛宣傳手冊》，開展法律咨詢、主題講座等“送法進小區”活動。2024年，共發放普法宣傳材料500余份，為物業公司和業主答疑解惑、提供建議30余個，督促5家物業公司整改問題20余項。
